房地產繁榮會終結于企業不愿拿地未來5年，即便新房開發的熱潮過去，繁榮也不會終結于房屋熱銷的環節，而會終結于企業不愿意拿地。這樣的結果，對于行業來說不是最壞的消息。
房屋銷售市場仍然可以算在延續全面景氣格局，但2015年的市場有兩點值得警惕，第一是沒有房價全面和持續上漲的社會預期;第二是開發投資沒有持續反彈的預期。
過去每一次的房屋銷售繁榮，從房價表現來看，會出現熱銷一段時間后房價加速上漲，從局部城市快速演變到其他城市。雖然2015年二季度之后百城房價指數出現了環比正增長，但距離全面
房價上漲還有很大一段距離。尤其是房價上漲城市個數，在2015年1月份之后持續無法得到有效提升(2015年1月44個城市房價上漲，7月為46個)。這充分顯示出，全社會房價上漲的預期并不濃
厚，房價上漲也只是極個別城市的事情。
為什么過去每一次都會形成房價加速上漲的正循環，最后貨幣周期和產業政策又會打破這種正循環呢?因為過去的房地產繁榮，要么是產業政策放開造成，要么是個人購房杠桿上升造成，但熱
銷一段時間之后總會形成全社會房價加速上漲的預期，在較廣闊的地理范圍內形成恐慌性搶購的浪潮。
2015年，除了在深圳之外，全社會基本沒有形成房屋恐慌性搶購的浪潮，造成這種現象的原因比較多。絕大多數二三線城市供給充足;一線城市房屋總價已經很高，盡管租售比反而相對合理，
但繼續大幅上漲的預期并不很強;全社會的住房自有率，人均住房面積，人口結構，人民幣匯率等，都在緩慢發生不利于房價預期的變化。
那熱銷又是怎么來的呢?至少從2014年四季度到現在將近一年的時間，不僅在個別一線城市，甚至在廣大二三線城市，銷售表現也是令人滿意的。
大多數公司的簽約銷售合同金額和回款率，2015年上半年還是有所增加的。中國房地產市場的租金回報率是比較低的，要是很多城市沒有房價上漲的預期，熱銷為何而來呢?
這歸因于購房成本的持續下降和購房杠桿的持續上升，按揭貸款平均利率的下降是市場早已注意到的，但購房杠桿的持續上升，主要是來自于隱性杠桿的上升。各種貼補首付的資金支持手段
越來越多，各類首付貸的資產證券化也大行其道。
利率市場化的浪潮之下，首付管制確實并不十分嚴厲，好在中國居民的杠桿率始終都比較低，居民加杠桿還有很大的空間，預計熱銷也還能持續很長時間。
第二個不同以往的現象是開發投資增速反彈乏力。誠然，由于基數的原因，未來幾個月開發投資同比增速或許有一次小的反彈，但2013年的新開工高潮期開工的那些項目即將進入竣工的環節
，施工面積和開發投資的慣性增長中長期看是不可持續的。
換句話說，開發投資和施工面積之所以今天還在正增長，只不過因為開發投資和施工增速具備比新開工面積更明顯的慣性特征，仍然在受到2013年繁榮的影響。但客觀來說，一旦施工面積和
開發投資增速掉落下來，反彈的難度也要大于新開工增速。
新開工和開發投資反彈乏力和全社會缺乏房價上漲的長期預期，本身就是一回事。在過去的20年房地產牛市里頭，房價增值帶動房地產熱銷，推動土地價格上漲，再抵押土地獲得現金流，然
后進一步推動房地產價值提升的模式繼續下去有點困難了，其在地理半徑層面的擴張更是走到了盡頭。
這個判斷是有很強的微觀調研支持的。2015年前三季度，很少有企業的拿地面積超過了銷售面積，也很少有企業增加城市數量的布局，卻有大量的企業去探索新的業務領域，做一些財務投資
。
“世上沒有不散的筵席”，新房開發的熱潮總有一天會過去的。如果繁榮是終結于房屋熱銷環節，也就是大量土地“砸在”企業手里，最后應該會給經濟系統留下壞賬，甚至帶來系統性風險
。很明顯，未來5年，即便新房開發的熱潮過去，繁榮也不會終結于房屋熱銷的環節，而會終結于企業不愿意拿地。
這樣的結果，對于行業來說，不是最壞的消息。
