舊樓加裝了電梯，費(fèi)盡九牛二虎之力闖過(guò)了資金關(guān)、鄰里關(guān)和審批關(guān)，加裝成功后，又面臨電梯維保困局。有些舊小區(qū)沒(méi)有物管方，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維護(hù)電梯？近日，記者走訪多個(gè)已加裝電梯的小區(qū)，探訪舊樓新梯的維護(hù)現(xiàn)狀。
走訪 舊樓加裝電梯 維保有哪些招？
沙太南路天河北苑：成立應(yīng)急管理小組
去年10月，沙太南路天河北苑二街8號(hào)樓業(yè)主們經(jīng)歷“審批波折”后，終于如愿加裝了電梯。“加裝后，我們電梯加裝籌備小組就轉(zhuǎn)型為電梯應(yīng)急管理小組。”業(yè)主張先生表示，該管理小組承擔(dān)起電梯日常維保問(wèn)題。
據(jù)了解，該小區(qū)原屬于燕塘牛奶公司的房改房，目前由燕塘物業(yè)公司管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米0.65元。“物業(yè)管理水平比較差，樓道衛(wèi)生都打掃不干凈，我們經(jīng)過(guò)權(quán)衡，決定由電梯應(yīng)急管理小組負(fù)責(zé)，沒(méi)有委托物業(yè)公司。”張先生介紹，電梯廠家承諾在兩年內(nèi)提供免費(fèi)維保服務(wù)。“前兩年，業(yè)主只需籌集每年3000元的電梯年檢費(fèi)。”張先生表示，過(guò)了免費(fèi)維保期后，業(yè)主們會(huì)進(jìn)一步討論電梯維保問(wèn)題。目前，大致有兩個(gè)方案，一是委托給小區(qū)物業(yè)公司管理，二是繼續(xù)由電梯應(yīng)急管理小組委托電梯公司去管理。“目前，電梯公司給我們做了一個(gè)3年優(yōu)惠方案，3年維保費(fèi)用一共約2萬(wàn)元。我們還要進(jìn)一步開(kāi)會(huì)討論費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題，低層用戶、高層用戶如何平衡是一個(gè)關(guān)鍵。”張先生表示。
白云區(qū)景泰云苑南社區(qū)：暫未考慮后續(xù)維保
白云區(qū)景泰街云苑一街是一片敞開(kāi)式老住宅樓，建于1989年，原屬于某企業(yè)開(kāi)發(fā)，后來(lái)企業(yè)破產(chǎn)。2008年，該小區(qū)物業(yè)公司也撤離。前年10月，該小區(qū)20號(hào)樓房成功加裝了電梯，成為該小區(qū)第一個(gè)“吃螃蟹者”。
對(duì)于電梯維保問(wèn)題，80歲的業(yè)主陸伯說(shuō)，目前，加裝的電梯還在電梯公司免費(fèi)維保期限內(nèi)。“今年10月份，才開(kāi)始有償維保。現(xiàn)在，我們暫時(shí)還沒(méi)有考慮后續(xù)維保問(wèn)題。“以后的事情需要業(yè)主討論后再?zèng)Q定。”陸伯表示，現(xiàn)在電梯維保工作做得細(xì)致，也從來(lái)沒(méi)有發(fā)生故障。
金蘭花園：移交物業(yè)公司 管理費(fèi)提高0.8元
廣信金蘭花園位于白云區(qū)白云大道南，是一個(gè)封閉式管理的小區(qū)，樓齡有10多年時(shí)間。近年來(lái)，該小區(qū)16號(hào)樓、20號(hào)樓加裝了電梯。對(duì)于電梯維保問(wèn)題，該小區(qū)管理處王先生表示，加裝電梯后，業(yè)主就把電梯管理移交給了管理處。
“目前，電梯還在免費(fèi)維保期。我們通過(guò)提高使用電梯業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)方式籌集維保費(fèi)用。現(xiàn)已和業(yè)主談妥，物業(yè)管理費(fèi)由每月每平方米0.7元，提高到每月每平方米1.5元。”王先生稱，有些樓雖然加裝了電梯，但是個(gè)別樓層業(yè)主沒(méi)有參與加裝，也不使用電梯，這些業(yè)主的管理費(fèi)就沒(méi)有提高。
在走訪過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)這些新加裝電梯一般都設(shè)置了“嘀卡”功能。在廣信金蘭花園20棟樓前的電梯就設(shè)有嘀卡功能，非籌資加裝者不能乘坐。在白云區(qū)景泰街云苑一街，該樓電梯雖沒(méi)有嘀卡功能，但卻安裝了電子門禁系統(tǒng)。該樓業(yè)主先進(jìn)入門禁，才能乘坐電梯。
焦點(diǎn)? 電梯維保費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/p>
記者了解到，對(duì)于舊樓加裝電梯問(wèn)題，2012年4月，廣州出臺(tái)《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》對(duì)舊樓加裝電梯的條件、辦理程序作出了規(guī)定。但是對(duì)于舊樓加裝電梯后續(xù)養(yǎng)護(hù)問(wèn)題卻未作出規(guī)定。誰(shuí)是加裝電梯的維保責(zé)任主體，維保費(fèi)用的來(lái)源，以及費(fèi)用分?jǐn)側(cè)绾伟才诺鹊龋紱](méi)有指導(dǎo)性規(guī)定。
“目前，舊樓加裝電梯維保問(wèn)題的解決，一般套用國(guó)家有關(guān)電梯樓管理規(guī)定，或業(yè)主協(xié)商自行委托維保公司解決。”廣州某維保公司人員稱，舊樓加裝電梯引發(fā)的養(yǎng)護(hù)問(wèn)題是目前電梯管理監(jiān)管的一大盲點(diǎn)。
電梯維保費(fèi)用最終要落到業(yè)主頭上，費(fèi)用分?jǐn)偩褪鞘桩?dāng)其沖的問(wèn)題。2009年8月，海珠區(qū)紫山大街11號(hào)樓是廣州較早加裝電梯的個(gè)案。2012年，加裝的電梯過(guò)了三年保修期，該樓業(yè)主摸索出根據(jù)樓層高低分?jǐn)偩S保費(fèi)用的方法。
在電梯電費(fèi)方面，由于在建成時(shí)就設(shè)立了單獨(dú)的電表，使用電梯的住戶根據(jù)電費(fèi)的多少再按樓層的不同劃分三個(gè)繳費(fèi)檔次，4層以下為第一檔，5、6層為第二檔，7、8層為第三檔，二、三檔分別加收10%、20%，以每戶為單位進(jìn)行分?jǐn)偂Ｔ陔娞菥S修、年檢方面的費(fèi)用，業(yè)主通過(guò)物管公司聯(lián)系到一家電梯維護(hù)保養(yǎng)公司，經(jīng)過(guò)協(xié)商，該電梯維修費(fèi)為每月300元，一年下來(lái)就是3600 元，而年檢費(fèi)為每年1000多元。由此產(chǎn)生的4600元的費(fèi)用，由3、5、6、7、8五個(gè)樓層的住戶按10%的遞增進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
對(duì)此方式，沙太南路天河北苑二街8號(hào)樓業(yè)主張先生有自己的看法。“無(wú)論樓層高低，大家使用電梯的機(jī)會(huì)相對(duì)均等的，平均分?jǐn)偛灰欢ê线m，但費(fèi)用分?jǐn)偟牟罹嘁膊粫?huì)像安裝費(fèi)用一樣差別那么大。”張先生說(shuō)。
維保模式
就一般電梯樓小區(qū)而言，電梯的產(chǎn)權(quán)歸使用居民所有，居民向物業(yè)公司繳納電梯運(yùn)行費(fèi)（包含在物業(yè)管理費(fèi)中），物業(yè)公司委托有資質(zhì)的電梯公司進(jìn)行維保，小區(qū)物業(yè)代為監(jiān)管電梯的日常維保。加裝電梯的舊樓，維保模式則不同。對(duì)此，廣州嘉立電梯有限公司的黃先生表示，可行的模式一般有成立業(yè)主管理小組和移交物業(yè)公司兩種模式。
模式1：
業(yè)主成立電梯管理小組
一般是由加裝電梯樓房的業(yè)主自愿成立電梯維保管理小組，并經(jīng)業(yè)主協(xié)商設(shè)立電梯維保基金，各業(yè)主分?jǐn)傄欢ㄙM(fèi)用，一般基數(shù)為2萬(wàn)元。管理小組與電梯廠家指定的電梯維保公司簽訂維保合同，維保公司提供日常維保服務(wù)。“因?yàn)橛蓸I(yè)主協(xié)商選出，這個(gè)小組具有法律效力。該小組由業(yè)主代表?yè)?dān)任負(fù)責(zé)人，并負(fù)責(zé)與維保公司日常溝通。”
黃先生表示，一臺(tái)電梯一年維保費(fèi)用約4800元。“主要包括了維保的人工費(fèi)，每月到現(xiàn)場(chǎng)維保兩次，這些費(fèi)用不包括電梯零件更換費(fèi)用。就一般情況而言，新裝電梯5年內(nèi)零件不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題。”黃先生說(shuō)。
模式2：
委托物業(yè)公司請(qǐng)人維保
一般是電梯加裝驗(yàn)收合格后，經(jīng)過(guò)業(yè)主討論決定移交給物業(yè)管理公司，物業(yè)公司再委托電梯廠家指定的維保公司提供日常維保服務(wù)，雙方簽訂維保合同。在實(shí)際操作中，維保費(fèi)用一般由增收物業(yè)管理費(fèi)的方式籌集。
業(yè)內(nèi)人士
已裝電梯的老樓
1/3無(wú)物管公司
廣州梯井電梯配套工程有限公司是一間專門提供為舊樓加裝電梯服務(wù)的公司。昨日，該公司負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，在廣州，老樓加裝電梯是一項(xiàng)非常迫切的民生工程。“廣州的商品樓發(fā)展早，早期開(kāi)發(fā)的一些7層以上樓房不少是沒(méi)有裝電梯的，這在全國(guó)都少見(jiàn)，像北京、上海等城市幾乎沒(méi)有7層以上的無(wú)電梯樓房，廣州情況則不一樣，甚至有一些9層高的老樓也是沒(méi)有電梯的。”
李先生還表示，這些有加裝電梯需求的老樓多分布在荔灣、越秀、白云等地區(qū)。“特別是三元里地區(qū)，因?yàn)檫^(guò)去都是城鄉(xiāng)結(jié)合部，上世紀(jì)八九十年代，此處集中建起不少敞開(kāi)式的小區(qū)，都是連片分布的。一些老樓是房改房，居住者多為老人，基于上下樓的方便，他們加裝電梯需求很強(qiáng)烈。”李先生說(shuō)。
李先生還表示，這些敞開(kāi)式小區(qū)有一個(gè)共同特征，即沒(méi)有物業(yè)管理方。“有些樓房最初是一些企業(yè)建設(shè)的，本來(lái)就沒(méi)有物業(yè)公司，只是請(qǐng)了看門保安。有的小區(qū)后來(lái)請(qǐng)了管理公司，但是因?yàn)槲飿I(yè)糾紛等因素，管理方最后無(wú)奈退出。”李先生表示，廣州1/3已加裝電梯的老樓是沒(méi)有物業(yè)管理公司的。
數(shù)據(jù)
一臺(tái)電梯一年需要花1萬(wàn)多元
以安裝一臺(tái)6層電梯為例，初裝費(fèi)用在20萬(wàn)元以上，年檢費(fèi)每年大約1200元、維保費(fèi)用一年5000元左右（每月約400元）、電費(fèi)一年約5000元（每月200~300元）等，預(yù)計(jì)每年共要1萬(wàn)多元。
5萬(wàn)棟舊樓估計(jì)已加裝5000棟
根據(jù)廣州市規(guī)劃局的數(shù)據(jù)，截至2013年底，全市有加裝電梯需求的既有多層住宅達(dá)5萬(wàn)多棟。2011年6月底，廣東省電梯協(xié)會(huì)通報(bào)：廣州老城區(qū)未裝電梯的舊樓超過(guò)5萬(wàn)棟，但近幾年加裝電梯數(shù)量累計(jì)僅800臺(tái)，不到總數(shù)的2%。昨日，廣州梯井電梯配套工程有限公司李先生表示，預(yù)估當(dāng)下已加裝電梯的老樓有5000棟左右。
廣州越秀區(qū)梅花路33號(hào)九層的樓房3年前加裝了電梯
